Thị trường bất động sản (BĐS) tràn ngập quảng cáo rao bán nhà “ngộp”, bán nhà đất “cắt lỗ” với giá chào bán thấp hơn 20 - 40% so với trước dịch Covid-19, thực hư câu chuyện này thế nào?
Nhà bán hơn nửa giá, đất “ngộp” ngân hàng
Trên các nền tảng thương mại điện tử, đang tràn ngập thông tin quảng cáo bán nhà đất với giá chỉ bằng 70 - 80% so với trước dịch Covid-19. Cá biệt, có trường hợp rao bán với giá chỉ bằng 60% so với trước dịch. Các từ khóa được sử dụng nhiều như “Nhà ngộp ngân hàng cần bán gấp”, “Bán nhà giá rẻ banh nóc”, “cần trả nợ ngân hàng, bán nhà rẻ nhất thị trường”, “ngân hàng thanh lý nhà thế chấp, giá rẻ bất ngờ”…
Tài khoản facebook của một doanh nghiệp môi giới khá có tiếng ở TP Hồ Chí Minh, rao bán nhiều BĐS có mức giá chỉ bằng 60 - 70% so với trước dịch. Chẳng hạn một biệt thự trên địa bàn quận 11 được rao bán giá 25 tỷ đồng, trước dịch giá chào bán 40 tỷ đồng.
Hàng chục tài khoản Facebook tự nhận là của chi nhánh các ngân hàng, ngân hàng cũng tham gia cuộc đua thị trường với quảng cáo thanh lý nền đất, nhà, căn hộ… vốn là tài sản thế chấp của khách hàng với giá rẻ nhất thị trường.
Lướt qua các trang quảng cáo lớn, chuyên về thị trường BĐS hiện nay, trong 10 mẫu quảng cáo bán hàng thì có đến 7 mẫu quảng cáo gắn với tình hình khó khăn như kẹt trả nợ ngân hàng, bán rẻ; không gồng nỗi lãi ngân hàng, cần bán đất nhanh, giá rẻ nhất thị trường…
Tại các dự án bán đất nền quanh khu trung tâm hành chính TP Thủ Đức (quận 2 cũ), có một hình ảnh vô cùng ấn tượng, số điện thoại bán đất để người mua liên hệ được in trắng cả 2 bên đường.
Anh Nguyễn Phú Cường - Giám đốc một hệ thống môi giới mua bán BĐS cho biết, thị trường BĐS mới khởi động trở lại được hơn 1 tháng kể từ khi TP Hồ Chí Minh chấm dứt các đợt giãn cách. Có một điều dễ nhận thấy nhất đó là trên thị trường BĐS, số lượng người bán áp đảo số lượng người mua.
Cũng theo anh Nguyễn Phú Cường, trong gần 2 năm qua, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua BĐS cho thuê phải chịu rất nhiều áp lực. Trong suốt năm 2020 và gần cả năm 2021, tỷ lệ mặt bằng bỏ trống lên đến gần 70%, nguồn tiền vào không có hoặc không đáng kể, trong khi đó vẫn phải gồng lên để trả vốn và lãi ngân hàng. Những nhà đầu tư nhỏ, mua căn hộ cho thuê và dùng tiền cho thuê căn hộ để trả lãi ngân hàng cũng ở trong tình cảnh tương tự. Giá căn hộ cho thuê chưa bao giờ xuống thấp như hiện nay, căn hộ trị giá 3 - 4 tỷ đồng ở một vài khu vực xa trung tâm, dân cư chưa đông đúc, đang cho thuê giá 3 - 4 triệu đồng/tháng, thậm chí là không có khách thuê. Khu vực gần trung tâm, giá cho thuê căn hộ cũng đã giảm ít nhất 30%, thậm chí có nơi giảm đến 40% để giữ chân người thuê… Những nhà đầu tư đang đứng trước bài toán, tiếp tục gồng để trả nợ hay phải bán nhà, đất để trả nợ ngân hàng?
Lực bán áp đảo lực mua
Trao đổi với Kinh tế & Đô thị, chuyên gia Phan Công Chánh cho biết: “Thị trường BĐS mới được khởi động lại được hơn 1 tháng, nhìn chung có thể thấy là lực bán mạnh hơn lực mua. Tôi có khảo sát tại một số phòng công chứng, đúng là số người đến làm các thủ tục chuyển nhượng khá đông nhưng chủ yếu là để hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng có từ trước dịch. Khảo sát tại một số hệ thống sàn giao dịch BĐS của một số đồng nghiệp cho thấy, sau dịch, bên đi mua bung đi khắp nơi như chỉ là thăm dò, mới đi xem thôi, chốt giao dịch có nhưng chưa nhiều”.
Cũng theo chuyên gia Phan Công Chánh, các trào lưu quảng cáo bán nhà “ngộp”, thanh lý tài sản thế chấp… có thể chỉ là thủ thuật marketing của các doanh nghiệp môi giới để thu hút sự chú ý của các khách hàng tiềm năng đang săn tìm mua nhà, đất giá rẻ trong giai đoạn thị trường đang khó khăn hiện nay.
Chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng: “Nhu cầu BĐS có thể tách bạch thành 2 loại đó là nhu cầu mua nhà đất để phục vụ cho nhu cầu ở và nhu cầu để đầu tư. Về nhu cầu ở, lúc nào cũng có, chỉ cần có hàng hoá thỏa mãn về điều kiện tài chính bên mua thì giao dịch sẽ diễn ra. Nhu cầu mua BĐS để đầu tư, hiện tại theo tôi quan sát thị trường ghi nhận có tình trạng giảm giá của bên bán.
Tuy nhiên, phải xác định đây là biện pháp có tính kỹ thuật. Phổ biến nhất là những người dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, thời điểm này bị áp lực trả lãi, họ buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư nên phải giảm giá để ra hàng cân đối lại tài chính sau dịch chứ không phải là bán tháo. Nhóm không sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn đang hy vọng vào câu chuyện mang tính vĩ mô, đường dài như bơm tiền hồi phục kinh tế, đầu tư công, đại dự án, đại công trình… tạo động lực tăng giá nên họ tiếp tục cố gắng gánh gồng lãi suất ngân hàng. Nói tóm lại tình hình hiện nay đang có lợi cho bên mua”.
“Có vài ý kiến cho rằng, giá BĐS có thể giảm 20 - 30% trong thời gian tới, tôi cho rằng ý kiến này có tính khái quát nhưng không đúng cho một khu vực cụ thể nào đó. Chẳng hạn vùng Hớn Quản, Bình Phước, khu vực trước đây có tin đồn xây dựng sân bay Technik, giá đã tăng 300- 400% chỉ trong vòng có 3 tháng. Mặt bằng giá BĐS khu vực này là điển hình cho sự hình thanh giá ảo do kỳ vọng. Một khu đất có giá 1 tỷ đồng, trong vòng 3 tháng được định giá thành 4 tỷ, hiện nay cho dù có giảm giá 50% thì nó vẫn còn 2 tỷ, yếu tố ảo vẫn còn. Khu vực Cần Giờ, TP Hồ Chí Minh, giá đất cũng đã tăng vài lần sau khi có một số thông tin hỗ trợ tốt. Mặt bằng giá đất tại Cần Giờ được đẩy lên 30 - 50 triệu/m2, tuy nhiên giao dịch lác đác vì giá cất lên khỏi giá trị hơi sớm do kỳ vọng, cần thời gian để bên bán và bên mua gặp nhau. … Giá đất thường biến động rất nhanh dựa trên thông tin hỗ trợ tốt và kỳ vọng của các nhà đầu tư, khi thị trường điều chỉnh, cần nhiều thời gian để người nắm giữ đất chấp nhận mặt bằng giá mới, họ sẽ điều chỉnh từ từ cho đến khi bán được. Ngược lại, đối với những BĐS phục vụ cho nhu cầu thực, mua để ở, nếu mặt bằng giá giảm 10 - 20% thôi là đã tạo ra một lực cầu rất lớn” - chuyên gia Phan Công Chánh nhận định.
