5 giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản

Đó là nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), đưa ra tại , diễn ra ngày 14/7/2022, do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì.

Đánh giá về nguồn cung bất động sản qua các năm 2020, 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, tham luận của ông Đỗ Viết Chiến - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký VnREA chỉ rõ, ở tất cả phân khúc đều hạn chế. Cụ thể, nguồn cung nhà ở thương mại năm 2021 là 24.027 căn, giảm 60% so với năm 2020. 6 tháng đầu năm 2022 xấp xỉ 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm trước. Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 56 dự án với 10.357 căn, chỉ bằng 33,4% so với quý IV/2021.

Về bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, năm 2021 có 52 dự án với 13.600 căn hộ du lịch và văn phòng lưu trú, 2.280 biệt thự du lịch được chấp thuận, chỉ khoảng 33,4% số dự án năm 2020. Số dự án được chấp thuận mới 6 tháng đầu năm nay rất ít, chỉ có 5 dự án với 220 văn phòng kết hợp lưu trú và biệt thự. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng năm 2022 rất thấp so với nhu cầu ở của đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình, công nhân các khu công nghiệp.

Đại diện VnREA đã chỉ ra những hạn chế, bất cập của thị trường BĐS, đồng thời cũng đề xuất những giải pháp khắc phục nhằm giúp thị trường phát triển bền vững:

8 hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản Việt Nam

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn bất cập cần nghiên cứu sửa đổi như: thống nhất hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư có dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất...

Thứ hai, nguồn cung nhà ở thương mại giảm hầu hết ở các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai gặp nhiều khó khăn ở các thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất (tại TP.HCM hơn 120 dự án, Hà Nội hơn 200 dự án).

Thứ ba, nhà ở xã hội rất ít, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp.

Thứ tư, giá bất động sản tăng cao so với thu nhập của người dân. Chẳng hạn tại TP.HCM và Hà Nội không có căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2; giá nhà riêng lẻ, đất ở dự án rất cao, lên tới 200 triệu đồng/m2.

Thứ năm, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát, yếu chuyên môn, thiếu hiểu biết, thiếu thông tin và tính pháp lý trong giao dịch bất động sản chưa minh bạch.

Thứ sáu, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tồn tại nhiều hạn chế như hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", "dìm giá"... ảnh hưởng mặt bằng giá và hoạt động thị trường bất động sản.

Thứ bảy, việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Thứ tám, việc ban hành chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương chậm, chưa đảm bảo cơ sở triển khai dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

5 giải pháp để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Thứ nhất, về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, cần nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội và có giải pháp hữu hiệu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá cả phù hợp khả năng chi trả của các đối tượng theo cơ chế thị trường.

Tăng cường hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư nhà ở xã hội (bố trí đầy đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị). Đưa chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội 5 năm, hằng năm của cả nước và từng tỉnh (như Nghị quyết 06/BCT về quy hoạch; xây dựng, quản lý và phát triển đô thị). Các địa phương rà soát đẩy mạnh thực hiện quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, linh hoạt phù hợp điều kiện thực tế địa phương và tính chất dự án. Đồng thời nghiên cứu bố trí khu nhà ở tập trung như TP.HCM và Hà Nội.

Thứ hai, về bất động sản công nghiệp, cần chủ động về chính sách và tầm nhìn, phương thức quản lý và điều tiết thị trường bất động sản công nghiệp trước những cơ hội và thách thức mới. Bên cạnh đó, cần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, cải thiện mức độ minh bạch, đẩy nhanh quá trình phê duyệt quy hoạch dự án nhằm tạo cơ hội tốt nhất cho các doanh nghiệp trong nước và thu hút nhà đầu tư nước ngoài; nhất là việc công khai, minh bạch quy hoạch đất công nghiệp để cho các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.

Cần đẩy nhanh và hoàn thiện các cơ sở hạ tầng khung, có cơ chế để thu hút nguồn lực từ xã hội, và đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công tại những công trình trọng điểm. Sớm ban hành cơ chế chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho khu công nghiệp, ưu tiên bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân, khu công nghiệp, xem nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp đảm bảo phát triển đồng bộ bền vững không phá vỡ quy hoạch trong quá trình sử dụng.

Thứ ba, về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, cần nhanh chóng ban hành chính sách ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng để huy động nguồn lực đầu tư phát triển du lịch, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ tư, về bất động sản nông nghiệp, bất động sản lâm nghiệp, giải pháp cơ bản nhất là phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 để giải quyết bài toán tập trung hay tích tụ đất đai dựa trên mối liên kết doanh nghiệp – nông dân hoặc liên kết cộng đồng nông dân. Mối liên kết tạo nên sức mạnh về cả đất đai quy mô lớn và nâng cao năng lực tài chính để đầu tư dài hạn và có chiều sâu công nghệ.

Một số kinh nghiệm quốc tế có thể tham khảo như ban hành Luật Tích tụ đất đai (như các nước); nghiên cứu mô hình hợp tác xã  hiện đại (công ty cổ phần với vốn góp chính là giá trị sử dụng đất của nông dân, giải được bài toán lao động việc làm, các xung đột lợi ích nhà đầu tư và người dân); đồng bộ hóa chính sách như đô thị hóa nông nghiệp, nông dân, nông thôn, nông nghiệp công nghệ cao; xây dựng cơ chế khuyến khích đầu tư và thông tin thị trường, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai - hạ tầng khung thuận lợi.

Thứ năm, là cải tạo chung cư cũ xuống cấp. Các địa phương cần tập trung làm nhanh công tác kiểm định chất lượng, phân loại mức độ xuống cấp, có giải pháp tương ứng ngay, nhất là nhà nguy hiểm cấp D là di chuyển dân ra ngoài để đảm bảo an toàn.