2,4 tỷ đồng một m2 đất Thủ Thiêm doanh nghiệp làm gì để có lãi?

Hôm 10/12, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng khu đất có diện tích hơn 10.000 m2 ở khu đô thị Thủ Thiêm, xác lập cột mốc hơn 2,4 tỷ đồng một m2 đất, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá đất cao nhất thị trường TP HCM hiện nay, đồng thời là kỷ lục giá đất Việt Nam.

Mặc dù khiến giới kinh doanh bất động sản đi từ bất ngờ đến hoài nghi về mức đấu giá thuộc hàng "khủng" nhất cả nước, trưa 17/12, Ngôi Sao Việt đã ký hợp đồng mua lô đất 10.000 m2 này với Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM và Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP HCM.

Đơn vị: tỷ đồng

Trả lời báo chí, đại diện Công ty Tân Hoàng Minh cho biết, trả giá hơn 2,4 tỷ đồng một m2 cho lô đất này vì đây là "trái tim kim cương" của Thủ Thiêm, có vị trí hiếm hoi ven sông Sài Gòn, phù hợp để xây bất động sản hàng hiệu.

Theo chiến lược kinh doanh của đơn vị này, công ty sẽ phát triển các căn hộ hàng hiệu trên lô đất trúng đấu giá để cạnh tranh với nhiều đối thủ cùng phân khúc trong nước lẫn khu vực. Doanh nghiệp dự kiến bán cho giới siêu giàu, những tỷ phú USD của Việt Nam và tỷ phú thế giới.

Tuy bài toán kinh doanh chưa được người trong cuộc tiết lộ, song với các thông số kỹ thuật và quy hoạch chi tiết của lô đất này tại khu chức năng số 3 khu đô thị mới Thủ Thiêm, các chuyên gia ước tính sơ bộ, để kinh doanh có lãi, các căn hộ có giá từ 400-500 triệu đồng một m2 trở lên.

Với mục đích sử dụng đã quy hoạch là nhà chung cư kết hợp chức năng thương mại dịch vụ, công trình cao 25 tầng nổi và 2 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất, chủ đầu tư có thể phát triển 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại trên lô đất này.

Chia sẻ với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, nhìn vào quy hoạch chi tiết của lô đất, có thể xác định dự án thuộc nhóm bất động sản hàng hiệu hoặc căn hộ siêu sang. Giả định chủ đầu tư vay 70% vốn để phát triển dự án với lãi suất trung bình 10% một năm và kỳ vọng mức lợi nhuận 15%, giá bán căn hộ có lãi sẽ nằm trong ngưỡng 500-700 triệu đồng một m2.

"Mức giá căn hộ hàng hiệu và siêu sang này là giá kỳ vọng trong 5-8 năm nữa, tức trong khoảng một thập niên tới. Hiện giá nhà hạng sang trên bán đảo Thủ Thiêm chỉ dao động 150-200 triệu đồng một m2", ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA đánh giá, mức lợi nhuận 15% là ước tính biên lợi nhuận sàn (tối thiểu) các doanh nghiệp bất động sản đặt ra khi tính bài toán hiệu suất đầu tư. Mức lãi phổ biến các doanh nghiệp phát triển căn hộ cao cấp và hạng sang thường không dưới mức 20%, nhưng vẫn có những đơn vị phát triển dự án tại khu vực phía Nam từng đạt biên lợi nhuận vọt lên gấp nhiều lần.

Trong trường hợp kỳ vọng lợi nhuận cao hơn khung 15%, nhiều khả năng giá bán căn hộ trên lô đất trúng đấu giá này cũng không dừng lại ở mức 500-700 triệu đồng một m2. Ông Châu cho biết thêm, nếu quy đổi khu đất trúng đấu giá theo m2 sàn để làm hệ quy chiếu, cần tính đến diện tích khối đế là khu thương mại sẽ có giá trị cao không kém căn hộ ở các tầng trên.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, chuyên gia có 30 năm phát triển các dự án nhà ở tại TP HCM, để kinh doanh có lãi, ước tính giá bán căn hộ trên lô đất này khoảng 500 triệu đồng một m2 và là giá ước tính của giai đoạn nửa thập niên tới, tức từ năm 2027 trở đi.

Trong khi đó, giới kinh doanh dự báo nếu căn cứ mức tham chiếu số lượng căn hộ quy đổi theo diện tích sàn kinh doanh, mỗi căn hộ trên lô đất lập kỷ lục đấu giá 2,45 tỷ đồng một m2 này rộng khoảng 120 m2. Với diện tích căn hộ lớn, sẽ có thách thức không nhỏ về thanh khoản khi đơn giá lên đến nửa tỷ đồng một m2.

Ở góc độ đầu tư tài chính, ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc Môi giới Hội sở, Công ty chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho rằng, nếu nhìn vào hệ số xây dựng lên 8,5 của lô đất với quy hoạch 25 tầng, ước tính 340 triệu một m2 là giá vốn (17.000-20.000 USD một m2), cộng thêm chi phí xây dựng và chi phí khác đi kèm, mức giá bán căn hộ khoảng 30.000-35.000 USD một m2, tương đương 669-780 triệu đồng một m2. "Đây không phải là giá bán hiện tại mà là giá bán ước đạt trong 10 năm tới", ông cho hay.

Theo ông Tuấn, với lợi thế đất sạch đã có quy hoạch, được đấu giá công khai, là một chứng thư thẩm định giá, các ngân hàng có thể căn cứ để cho vay 70-80%. Việc còn lại là chủ đầu tư cần trình bày một kế hoạch khả thi để xây dựng cấu trúc vốn và cùng với liên minh thực hiện dự án.

Tuy nhiên, theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC, với giá vốn hơn 2,4 tỷ đồng một m2 đất, dự án phát triển trên lô đất trúng đấu giá tỷ USD tại Thủ Thiêm cần giải được bài toán thanh khoản hơn là bán bao nhiêu tiền một m2 sẽ có lợi nhuận.

Ông Nghĩa phân tích, căn hộ phát triển trên lô đất trúng đấu giá này chắc chắn thuộc phân khúc siêu sang, bán cho nhóm khách hàng chiếm không đến 1% dân số, là giới siêu giàu, đây là dòng sản phẩm rất kén khách. Thanh khoản trên thị trường ở phân khúc này thời gian qua vẫn còn là một "bí ẩn" do chào bán sơ cấp khá hạn chế, thị trường thứ cấp còn ít thông tin. Đó là chưa kể đến phân khúc chung cư hạng sang 50-60 tỷ đồng một căn tại Thủ Thiêm cũng không tránh khỏi sự cạnh tranh từ những loại tài sản liền thổ cùng mức giá, có đẳng cấp sang trọng tương tự.

Chuyên gia cấp cao GIBC cho rằng, một bài toán kinh doanh hiệu quả không thể chỉ tính đến chủ đầu tư chào bán giá nào có lãi, cần có bộ chỉ số thực tiễn hơn, đó là đo bằng thanh khoản của sản phẩm, tức thị trường có chấp nhận giá đó hay không.

Bởi lẽ theo ông, chừng nào chưa bán được hàng, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với tồn kho, nợ đọng (phát triển dự án luôn phải đi vay). Mặt khác, dù khách hàng thuộc giới siêu giàu, họ vẫn tính đến việc sở hữu căn hộ 50-60 tỷ đồng sẽ đạt được những mục tiêu gì. Chẳng hạn như tích lũy bao lâu có lãi, khi cần tiền bán có dễ không, hiệu quả của việc sử dụng để chứng minh đẳng cấp có tương xứng không hay tài sản có thật sự là những phiên bản giới hạn?

"Lô đất xác lập kỷ lục 2,45 tỷ đồng một m2 tại Thủ Thiêm sẽ là căn cứ đầu vào tạo ra sản phẩm có giá bán "không tưởng" trong bối cảnh thị trường bất động sản 2021-2022. Ngay cả kỳ vọng vào tương lai, giá bán căn hộ trên lô đất tỷ USD này cũng nằm ở vùng đỉnh thị trường trong thập kỷ tới", ông Nghĩa nói.

Trung Tín - Đức Minh